Ho acquistato un appartamento circa un anno e mezzo fa
Oggi ho deciso di scrivere, di mio pugno, una sorta di guida sul come muoversi al meglio per acquistare casa e chiedere un finanziamento (mutuo) a banche o finanziarie, da scontare poi a rate con cadenza mensile fino alla sua estinzione
Ovviamente questo mio scritto non è vangelo: è solo la mia esperienza, che potrebbe comunque avere una qualche utilità per chi non ha fatto ancora questo passo, essendo io una persona che ci è passata
Anzi, se chi come me ha già acquistato un appartamento, e vuole commentare, anche correggere cose, è cosa ben gradita, diamo altre informazioni
Partiamo dalla richiesta del mutuo, se vi serve un finanziamento per realizzare il vostro sogno
Intanto vi dico che, benchè oggi ormai si parli spesso di mutuo 100%, credo che nel caso acquistiate casa da soli, o siete comunque una coppia monoreddito, e non ci sono garanti, è molto difficile averlo (per me impossibile!). Ci vuole almeno un garante. In alternativa, due stipendi. Se ci sono entrambe le cose ancora meglio. Questo per una richiesta di finanziamento superiore all’80%
Generalmente l’importo richiesto, e che teoricamente non si avranno problemi ad avere se ci sono contratto di lavoro a tempo indeterminato, busta paga e uno storico che certifica che nella vostra vita avete più o meno sempre lavorato e guadagnato, è l’80% del prezzo d’acquisto
Io vi consiglio (non è una cosa che ho fatto in tempo a fare ma l’ho capito dopo, e potreste non avere la stessa fortuna di trovarvi senza concorrenza avendo io comprato in pieno primo lockdown) di chiedere prima la delibera del mutuo alla vostra banca di fiducia (o anche un’altra). Cioè la banca vi lascia una delibera, prendendosi l’impegno di finanziarvi l’80% di fino a tot importo, e questa delibera vale per 6 mesi. Se non fate in tempo a comprare prima della scadenza, ne potete richiedere un’altra, ma presentarsi in agenzia immobiliare col mutuo deliberato vi può avvantaggiare su eventuali concorrenti che vogliono come voi quella casa
In realtà, credo, le agenzie immobiliari fanno proprio il botto se trovano l’acquirente che fa anche il mutuo con loro, con il loro consulente del credito. I potenziali acquirenti preferiti di un’agenzia immobiliare sono questi:
- chi non deve fare il mutuo e paga in contanti: ottimo, si va dalla proposta al rogito in 20 giorni!
- chi sceglie di fare il mutuo col loro consulente (ma tenete conto che è un servizio che costa, circa 1500€ vanno al consulente)
Tra i potenziali acquirenti rimasti, cioè chi deve fare il mutuo ma vuole farlo con la propria banca, o anche con un’altra ma ritiene inutile l’intermediazione creditizia e vuole sbrigare questa fase da se, è notevolmente avvantaggiato chi ha il mutuo già deliberato, di modo da poter andare molto velocemente al rogito (e l’agenzia immobiliare è anche sicura che il mutuo l’avete ottenuto e che con voi non si perde tempo, il rischio che non possiate averlo non c’è più)
Perché abbiamo parlato anche di agenzie immobiliari in questo discorso? Perché ormai il 99,9% delle case sono affidate alle agenzie immobiliari, la cui intermediazione ha ovviamente un costo (provvigione), ma c’è anche da dire che si occupano loro dei numerosi controlli da fare, e che comunque se vorreste fare da voi dovreste pagare. Sono mille le insidie, e tanti i controlli da fare per accertarsi della regolarità di una casa e che non ci siano pendenze
Quando guardate case, prima di tutto vi consiglio di imparare a vedere già a occhio se quella casa può essere regolare. Molte case hanno abusi edilizi all’interno (cioè sono stati fatti dei cambiamenti che non sono stati dichiarati al catasto e al comune). Molti abusi comunque sono sanabili (tramite una CILA, fatta da architetto o geometra, che costa circa 2500€ e a cui si può vincolare la proposta d’acquisto…….cioè nella proposta, poi ne parleremo più avanti, potete chiedere al venditore di fare la CILA, ma di solito il venditore la fa prima, se no taglia fuori tutti i potenziali acquirenti che non possono pagare in contanti datosi che se le case non sono regolari le banche non concedono il mutuo)
Altri abusi non sono sanabili, bisognerebbe soltanto demolire per sanare. Su questo tipo di case nessuna banca concederà il mutuo, potreste solo comprarle in contanti (e rischiando poi controlli futuri). Molto delicate le pendenze esterne (balconi) e i soppalchi (che devono avere un’altezza minima). Se queste cose non sono a posto (esempio: balcone moderno e grande su palazzo d'epoca, chiaro abuso!), non si può far altro che demolire. Altra cosa fondamentale: deve esserci almeno una stanza che misuri minimo 14 metri quadri, diversamente anche questo vi indica irregolarità non sanabili senza demolizioni
Arriviamo ora alla proposta d’acquisto, tra voi (acquirente) e il venditore con l’intermediazione dell’agenzia immobiliare. Dovrete compilarla con la massima attenzione, perché dovrete firmarla e versare un assegno di caparra (alcune migliaia di euro, spesso almeno 5000). L’assegno non viene incassato, non viene nemmeno dato al venditore, rimane all’agenzia immobiliare. Serve solo per far sì che le due parti si prendano l’impegno di portare a termine la compravendita. Se l’acquirente dovesse ritirarsi, perde la caparra. Se dovesse ritirarsi il venditore, all’acquirente verrà restituito il doppio della caparra. Se si arriva al rogito, l’assegno di caparra viene semplicemente stracciato e ne viene preparato uno nuovo con l’intero importo
Se avete un vostro notaio di fiducia (è il notaio che siglerà l’avvenuta compravendita, chiaramente è un altro costo ed è inevitabile) potete far fare prima tutti i controlli a lui sulla regolarità della casa (occorrono pochi giorni). Se non lo avete potete avvalervi di quello dell’agenzia immobiliare, e vincolare la proposta anche alla regolarità dell’appartamento. Quando compilate la proposta, potete vincolarla anche a degli eventi che volete (ottenimento del mutuo, regolarità della casa, CILA da parte del venditore, ecc.). Se la compravendita non può andare a termine perché non si verifica uno di questi eventi, non perdete la caparra
Quindi ricapitoliamo:
- se vi serve il mutuo, procuratevi prima la delibera
- osservate un po' di cose quando guardate gli appartamenti, durante le visite (fate anche domande sui controlli già effettuati, quali sono, se è tutto regolare……...in teoria non avrebbe senso mentirvi, qualsiasi cosa verrebbe a galla prima del rogito e scrivendo bene la proposta al max non perderete soldi ma avrete perso tempo tutti)
- se avete scelto la vostra casa, allora passate alla proposta. Vincolatela alla regolarità ovviamente, e a tutto ciò che vi serve. Se pure doveste avvalervi del notaio dell’agenzia, comunque prima del rogito verranno fatti tutti i controlli
Anche la banca che vi concede il mutuo farà tutti i controlli col suo perito (che la casa sia regolare interessa anche alla banca, anche più che a voi, in quanto deve metterci l’ipoteca e una casa irregolare non ve la finanzierà mai), per cui qualsiasi problema verrà a galla prima del rogito
Comunque voglio anche segnalarvi che la banca Intesa San Paolo usa, a differenza delle altre banche, fare prima la Perizia (controlli sulla casa) e poi l’Istruttoria (controlli su di voi e sulla vostra situazione lavorativa/economica). Un mutuo concesso da questa banca è anche garanzia che la casa sia a posto, perché è andata già bene anche la perizia
Ultima chicca da darvi: il prezzo d’acquisto è sempre un pochino trattabile. Dovete essere bravi voi a capire quanto sconto potete chiedere senza rischiare che qualcun altro vi soffi la casa
Sono disponibile a rispondere a domande, nel caso avessi dimenticato o non avessi ben precisato qualcosa
